WEG-Verwaltung
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und Verwaltungsvermögens einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Das Wohnungseigentumsrecht ist ein Gebiet von enormer und zunehmender wirtschaftlicher Bedeutung. Nicht zuletzt die grundlegende Novellierung der Reform des Wohnungseigentumsrechts mit Wirkung ab 01.12.2020 regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, der Wohnungseigentümergemeinschaft und des Verwalters grundlegend neu.
Zudem wächst aufgrund der stetig steigenden Anforderungen des Gesetzgebers die Bedeutung der rechtssicheren Betreuung Ihres Wohnungseigentums über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Bei der WEG-Verwaltung benennt das Wohnungseigentumsgesetz Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. Im Fall der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 535 ff. BGB) die verbindliche Grundlage. In beiden Fällen werden die gesetzlichen Regelungen durch einen Verwaltervertrag ergänzt. Darüber hinaus ergeben sich im Rahmen der WEG-Verwaltung die Aufgaben des Verwalters auch aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sowie aus getroffenen Vereinbarungen und Beschlüssen der WEG.
Das kaufmännische Management
Das kaufmännische Management umfasst die Betrachtung der Aktivitäten mit Fokussierung auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Wir unterscheiden hierbei in vier Unterebenen:
Objektbuchführung
- Erstellen des Jahresabschlusses
- Führung der Bewirtschaftungskosten
- Überwachung der Umsatzerlöse
- Prüfung der Aufwendungen aus der Objektbewirtschaftung in Hinblick auf vertragliche Vereinbarungen
- Identifikation, Initiierung, Prüfung und Steuerung von effizienzsteigernden Maßnahmen
- Ausführen des außergerichtlichen Mahnwesens
- Steuerung gerichtlicher Geltendmachung von Ansprüchen des Immobilieneigentümers
Vertragsverwaltung
- Verwaltung und Überwachung der Mietsicherheiten (z. B. Bürgschaft, Kaution)
- Verhandlung von Neu- und Bestandsmietverträgen
- Korrespondenz mit Mietern
- Überwachung der Einhaltung vertraglicher Verpflichtungen
- Führen der Mieterakten
- Prüfung der Vermietungs-, Leerstandsquoten und Fluktuationsraten
Verwaltung der Versicherung und Steuern
- Verwaltung der Gebäudeversicherungsverhältnisse
- Buchung der Umsatzsteuer in den Geschäftsvorfällen
- Überwachung umsatzsteuerlicher Vorgänge bei der Vermietung
Berichtswesen an das Assetmanagement
- Beratung zu operativen Fragestellungen auf Objektebene
Das technische Property Management
Das technische Property Management bezieht sich auf die Koordination und Kontrolle aller Leistungen, die für das Bewirtschaften und Betreuen der technischen Anlagen eines Gebäudes erforderlich sind und gliedert sich grob in zwei Unterebenen.
Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung
- Planung und Budgetierung von Wartungen, Instandhaltungen sowie Instandsetzungen
- Erneuerung der defekten gebäudetechnischen Anlage
Operative Betriebsführung von Immobilien
- Sicherstellung und Einhaltung von Gesetzen, Normen und Vorschriften im Rahmen der technischen Betriebsführung von Gebäuden und deren technischen Anlagen (z. B. Bauordnungen der Länder oder technische Prüfverordnungen)
- Abschluss von Vollwartungsverträgen für technische Anlagen
- Entwicklung und Umsetzplanung operativer Optimierungsmaßnahmen zur Sicherstellung investorenspezifischer, öffentlich-rechtlicher und technischer Vorgaben
Das infrastrukturelle Management
Das infrastrukturelle Property Management dient als Weisungsgeber für Aufgaben der allgemeinen, organisatorischen und unterstützenden Betreuung des Gebäudes.
- Weisungen an das Facility Management
- Auswahl, Steuerung und das Controlling der Hausmeister-, Sicherheits- und Reinigungsdienste
- Überprüfung der Performance und Ergebnisse der Dienstleister im Vergleich zur Zielvorgabe; ggfs. Einleitung von Anpassungsmaßnahmen